Эксперт назвала способ избежать «эффекта Долиной» при покупке квартиры

После резонансного «дела Долиной» подход российских судов к спорам о покупке жилья заметно изменился: по словам эксперта по недвижимости Натальи Перескоковой, теперь суды примерно вдвое чаще встают на сторону покупателей квартир. В то же время специалист подчеркнула, что сам по себе рост судебной защиты не отменяет главного правила — приобретателю нужно заранее позаботиться о собственной безопасности и проявлять разумную осмотрительность на каждом этапе сделки.

Как пояснила Перескокова в разговоре с Национальной службой новостей (НСН), покупка квартиры сегодня требует не только внимательности к документам, но и дополнительных мер предосторожности. Особенно это важно на вторичном рынке, где риски оспаривания сделки традиционно выше, чем при покупке нового жилья. Чем тщательнее проверены обстоятельства сделки, тем меньше вероятность столкнуться с неприятными последствиями уже после передачи денег и оформления собственности.

Чтобы снизить риск потери жилья, эксперт рекомендует оформлять сделку у нотариуса, фиксировать процесс подписания договора на видео и проводить расчеты исключительно в безналичной форме. Кроме того, по ее словам, покупателю стоит заранее проверить историю объекта, убедиться в дееспособности продавца и при необходимости предложить ему добровольно пройти психиатрическое освидетельствование. Такие меры, как считает специалист, помогают подтвердить добросовестность сторон и могут сыграть решающую роль в случае судебного спора.

Перескокова также отметила, что излишняя осторожность в подобных вопросах не является признаком недоверия, а, напротив, служит способом защитить крупную инвестицию. Ведь покупка квартиры — это одна из самых значимых финансовых сделок в жизни человека, и любая ошибка может обернуться серьезными потерями. Именно поэтому эксперт советует не экономить на юридической проверке и по возможности привлекать профессионалов, которые помогут оценить все возможные риски заранее.

В итоге, как подчеркивает специалист, даже на фоне более благоприятной для покупателей судебной практики рассчитывать только на суд не стоит. Гораздо надежнее заранее собрать доказательства добросовестности сделки, тщательно оформить все документы и исключить спорные моменты еще до подписания договора. Такой подход, по мнению эксперта, позволяет защитить и деньги, и право собственности на жилье.

По мнению эксперта, ситуация на рынке недвижимости заметно изменилась после декабрьского решения Верховного суда по делу певицы Ларисы Долиной. Именно тогда, как отметила она в беседе с НСН, новый председатель ВС Игорь Краснов фактически «взбодрил» судебную систему, задав более жесткий и понятный подход к подобным спорам. На этом фоне статистика заметно изменилась: если в 2025 году суды вставали на сторону покупателей лишь в 41% случаев, то в 2026 году этот показатель вырос уже до 85%.

Перескокова подчеркнула, что такая динамика формирует новую судебную практику, которая постепенно влияет и на поведение всех участников рынка. Теперь суды смотрят не только на сам факт заключения сделки, но и на то, насколько добросовестно действовал покупатель, были ли у него основания сомневаться в законности или чистоте сделки, а также предпринимал ли он меры для проверки документов и обстоятельств продажи.

Раньше некоторые участники рынка рассчитывали оспорить договор купли-продажи, ссылаясь почти исключительно на состояние продавца, однако сейчас одного этого аргумента уже недостаточно. Судебные органы все чаще оценивают совокупность обстоятельств дела, а попытки использовать подобную схему становятся менее эффективными. В результате рынок постепенно адаптируется к новым правилам, а число желающих строить свою позицию на слабой доказательной базе сокращается.

Рынок недвижимости по-прежнему сталкивается с подобными исками, особенно в тех случаях, когда объект продает пожилой собственник, человек с психическими расстройствами или лицо, недавно перенесшее тяжелое заболевание. Такие ситуации вызывают повышенное внимание со стороны судов, поскольку именно они нередко становятся основанием для последующего оспаривания сделки. Дополнительные сложности возникают и тогда, когда у продавца имеются признаки давления со стороны третьих лиц или сомнения в его способности осознавать последствия своих действий.

Эксперт отметила, что для снижения рисков необходим целый комплекс мер по проверке сделки. Покупателю рекомендуется заранее запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, оформить договор у нотариуса, а также при возможности зафиксировать процесс подписания документов на видео. Важно лично убедиться, что продавец самостоятельно участвует в переговорах, отвечает на вопросы и полностью понимает условия сделки. Кроме того, безопаснее проводить расчеты безналичным способом, чтобы можно было подтвердить движение денежных средств, а также сохранять всю переписку, договоры, заключения об оценке и иные документы, связанные с покупкой.

Дополнительно специалисты советуют проверять историю объекта и собирать максимум подтверждений добросовестности сторон еще до передачи денег. Чем подробнее задокументирован каждый этап сделки, тем сложнее в дальнейшем оспорить ее в суде. Это особенно важно на вторичном рынке, где юридические риски традиционно выше и любая небрежность может обернуться серьезными финансовыми потерями.

При совершении сделки с недвижимостью важно проявлять максимальную осторожность и не ограничиваться формальным оформлением документов. Даже незначительные сомнения в адекватности или дееспособности продавца должны стать поводом для дополнительной проверки.

При малейших сомнениях в состоянии продавца, по словам Перескоковой, покупатель может предложить ему добровольное психиатрическое освидетельствование. Такая мера способна сыграть важную роль в дальнейшем и стать весомым доказательством добросовестности покупателя, если возникнет спор о законности сделки. Чем тщательнее стороны подходят к проверке, тем меньше риск последующего оспаривания договора.

Эксперт также предупредила, что справки из диспансеров не дают полной гарантии безопасности. Они лишь подтверждают, что человек не состоит на учете по месту регистрации, но не показывают, в каком состоянии он находился в момент подписания договора. Кроме того, продавец мог проходить лечение или консультации в частных клиниках либо за рубежом, информация о которых не всегда доступна покупателю. Поэтому подобные документы следует рассматривать только как один из элементов проверки, но не как окончательное подтверждение надежности сделки.

В итоге исход спора во многом зависит от оценки судьи. Если покупатель не проявил должной осмотрительности и не предпринял разумных мер для проверки продавца, решение может быть принято в пользу продавца. Именно поэтому при покупке недвижимости важно собирать все возможные доказательства добросовестности и заранее снижать юридические риски.

Ситуации на рынке недвижимости продолжают меняться, а вместе с ними появляются и новые способы мошенничества, из-за которых покупатели рискуют потерять деньги и столкнуться с серьезными юридическими проблемами. Эксперты отмечают, что классические схемы обмана уступают место более изощренным вариантам, где формально сделка выглядит законной, но на практике оборачивается неприятным сюрпризом для нового владельца. Одним из таких случаев стал инцидент в Санкт-Петербурге, где покупатель жилья столкнулся с неожиданными последствиями после оформления сделки.

Сообщалось, что петербуржец приобрел недвижимость, не подозревая, что вместе с квартирой фактически получает и постоянного жильца — пожилого мужчину, за которым было закреплено бессрочное право проживания. В результате новый собственник оказался в крайне затруднительном положении: юридически он стал владельцем объекта, но распоряжаться им в полном объеме не может. Подобные схемы особенно опасны тем, что на первый взгляд не вызывают подозрений, а все скрытые ограничения выясняются уже после передачи денег и регистрации права собственности.

Подобные истории наглядно показывают, насколько важно тщательно проверять документы перед покупкой недвижимости, изучать историю объекта и обращать внимание не только на саму квартиру, но и на все связанные с ней обременения и права третьих лиц. Юристы советуют заранее проверять сведения о зарегистрированных жильцах, условиях проживания и возможных пожизненных правах, чтобы не оказаться в положении человека, который купил жилье, но не получил над ним полного контроля. Именно поэтому сделки на вторичном рынке требуют особой осторожности и профессионального сопровождения.