В России спрогнозировали спад продаж на рынке новостроек

Переписанный текст:

Рынок новостроек в ближайшие годы может столкнуться с заметным снижением спроса со стороны заемщиков, особенно если условия льготных программ продолжат ужесточаться. На этом фоне эксперты не исключают, что доступность покупки жилья для широкого круга семей и молодых покупателей будет постепенно сокращаться.

Уже к 2027 году доля сделок с использованием заемных средств при покупке квартир в новостройках может опуститься ниже 45–50% от общего числа продаж. Такой прогноз в разговоре с «Газетой.Ru» озвучил генеральный директор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин. По его словам, это станет следствием более жестких требований к льготной ипотеке и снижения привлекательности кредитных программ для части покупателей.

Отдельный риск, по мнению застройщика, связан с возможным введением дифференцированной ставки по семейной ипотеке раньше, чем рыночные ипотечные ставки снизятся до уровня 12–14% годовых. В таком случае сегмент первичного жилья может лишиться еще 10–15% покупателей, поскольку часть потенциальных заемщиков просто не сможет рассчитывать на комфортные условия кредитования.

Если эти изменения действительно произойдут, девелоперам придется активнее подстраиваться под новые реалии рынка: предлагать более гибкие схемы оплаты, рассрочки и дополнительные стимулирующие программы. В противном случае спрос на квартиры в новостройках может просесть еще сильнее, а рынок первичного жилья войдет в период более осторожного и сдержанного роста.

Льготные ипотечные программы, как отмечает Жалнин, уже функционируют, но в заметно сокращенном формате, а рыночная ипотека в обозримом будущем вряд ли быстро вернется к массово доступным ставкам. На этом фоне ситуация на рынке жилья остается неоднородной: покупатели по-прежнему внимательно оценивают не только процентные ставки, но и реальные условия получения кредита, размер первоначального взноса, требования к доходу заемщика, а также наличие ликвидных вариантов на рынке готового жилья. Дополнительное влияние на спрос, безусловно, продолжат оказывать и изменения в семейной ипотеке, которые способны перераспределить интерес части покупателей в пользу отдельных сегментов.

Эксперт подчеркивает, что в такой ситуации первичный рынок будет зависеть не столько от общего снижения ставок, сколько от сочетания доступности жилищного кредитования и качества самого предложения. Если проект действительно удобен для жизни, расположен в привлекательной локации и обеспечен необходимой инфраструктурой, он будет пользоваться устойчивым спросом даже при более жестких финансовых условиях. В то же время часть покупателей, ограниченных бюджетом, будет ориентироваться на самые доступные по цене компактные квартиры, прежде всего студии, но при этом выбирать только те варианты, которые обладают хотя бы минимальной индивидуальностью и выгодно отличаются от типовой застройки.

Таким образом, рынок постепенно смещается в сторону более рационального выбора: люди все чаще сопоставляют цену, условия покупки, качество объекта и перспективы его дальнейшей ликвидности. В ближайшей перспективе именно эти факторы, а не только размер ставки по ипотеке, будут определять поведение покупателей и формировать структуру спроса.

Рынок недвижимости продолжает меняться, и это заставляет застройщиков гораздо внимательнее подходить к планированию новых проектов. В нынешних условиях одного только факта строительства уже недостаточно: девелоперам необходимо заранее просчитывать спрос, выбирать сильные локации и предлагать концепции, которые будут реально интересны покупателям. Именно от качества продукта сегодня во многом зависит, сможет ли проект успешно конкурировать и быстро наполнять эскроу-счета.

Застройщикам в то же время придется пересматривать концепции строительства и тщательнее продумывать стратегию будущих продаж, чтобы выдерживать конкуренцию на фоне избирательного спроса. Слабые проекты с неудачным расположением и проигрышной идеей будут вынуждены предлагать как скрытые, так и прямые скидки, чтобы стимулировать спрос и обеспечить приток средств. В результате ценовой разрыв между такими объектами и проектами в хорошей локации может увеличиться до 25–30 процентов. Это еще сильнее разделит рынок на качественные и проблемные предложения.

Для покупателей главные риски сейчас связаны с откладыванием сделки и постепенным сокращением выбора на рынке. Если медлить слишком долго, можно столкнуться с тем, что подходящих вариантов станет меньше, а цены — выше. Дополнительный фактор давления — постоянный рост себестоимости строительства: ежегодно она увеличивается примерно на 10–15 процентов, что неизбежно отражается на конечной стоимости жилья. В такой ситуации наиболее разумной стратегией для покупателя становится ориентация не на ожидание идеального момента, а на собственные потребности, бюджет и реальные параметры будущего жилья.

Покупка квартиры в новостройке в Москве нередко требует не только финансовой готовности, но и времени на тщательный выбор подходящего варианта. Специалисты ранее подсчитали, сколько в среднем у жителей столицы уходит на поиск жилья и оформление сделки. В целом общий срок покупки квартиры в новостройке по Москве составляет от трех месяцев до полугода, однако сам этап между просмотром объекта и внесением аванса зачастую оказывается совсем коротким и занимает всего одну-две недели. Это объясняется тем, что покупатели стараются быстро принимать решение, пока выбранная планировка, цена и условия покупки остаются актуальными. Кроме того, на сроки влияют расположение жилого комплекса, стадия готовности дома, ипотечные согласования и проверка документов. Таким образом, даже при довольно длительном поиске конечное решение о покупке может приниматься довольно оперативно, особенно если найденный вариант полностью соответствует ожиданиям.